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24

Juillet

2023

Protection de l’environnement : nos actions ont du sens et des résultats

Mécanisme encore peu utilisé, il pourrait se démocratiser avec l’arrivée des investisseurs institutionnels.

Aujourd’hui, l’immobilier représente une partie non négligeable du patrimoine de nombreux ménages français, qui souhaitent, dans le même temps, vivre le plus longtemps possible chez eux. Cependant, le niveau des pensions de retraite et le coût de la vie peuvent engendrer des difficultés financières voire une situation de précarité. Le viager offre une source de revenus supplémentaire au vendeur. Un bon moyen de financer sa retraite. Selon le baromètre 2018 de L’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV), le montant moyen de la rente viagère étant d’environ 700 euros par mois.

Qu’est-ce que le viager ?

Le contrat de vente d’un bien immobilier en viager permet au vendeur (crédirentier) de percevoir une somme à la vente de son bien (appelée le bouquet) ainsi qu’une rente à vie tout en ayant la possibilité de continuer à vivre chez lui. A sa mort, l’acheteur (débirentier) est nouveau propriétaire et libre de disposer du bien.

La rente viagère permet d’augmenter le confort de la retraite, de financer d’éventuels travaux d’aménagement ou services du quotidien. Avantageux pour le vendeur, même si le bien est vendu moins cher, le viager peut aussi l’être pour l’acheteur.

Le saviez-vous ? Recourir au viager et léguer une partie de ses biens à ses enfants est tout à fait compatible. En effet, le vendeur peut léguer, de manière anticipée, le « bouquet » à ses potentiels héritiers.

Les personnes âgées et la propriété en chiffres

Les personnes âgées sont au cœur du marché immobilier en viager. Selon l’Insee, quelques 18 millions de Français ont plus de 60 ans aujourd’hui. Ils seront plus de 22 millions en 2050. Toujours selon l’Insee, 75% de cette population est propriétaire de son logement.

Pourtant, la formule du viager peine à trouver des amateurs. Environ 12 000 biens sont proposés à la vente en viager, pour 5 000 signatures par an (par manque d’acquéreurs), soit à peine 1% des ventes dans l’ancien. Mais tout ceci pourrait changer rapidement.

Le viager semble être actuellement en pleine croissance. Entre les scandales dans les maisons de retraite, la pandémie et les confinements à répétition, le maintien à domicile est bel et bien privilégié par les seniors. En moyenne, l’âge des vendeurs en viager s’élève à 74 ans et 95% des ventes sont dites en viager occupé.

Bon à savoir : Le viager est un complément de retraite protégeant également le conjoint. En effet, la rente viagère est réversible en totalité et sans condition en faveur du conjoint survivant.

Viager mutualisé : de nouveaux investisseurs sur le marché

Le volume global de viagers pourrait augmenter prochainement avec l’arrivée sur le marché d’investisseurs institutionnels. Compagnies d’assurances, mutuelles, caisses de retraite… des institutions et organismes à forte capacité financière s’intéressent de près au viager.

D’ores et déjà certains ont créé des fonds d’investissement très bien dotés dédiés au viager. La Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) a investi 120 millions d’euros pour près de 500 logements via sa société Certivia. La société de gestion 123Venture a acheté plus de 300 biens, et Coremimmo, une société de l’Union mutualiste retraite, aurait validé une centaine d’opérations.

A savoir : Attention cependant pour l’instant les premiers opérateurs sélectionnent les viagers qui les intéressent : certaines grandes villes, les meilleurs emplacements, plutôt les appartements… Et pour limiter les risques, ils sélectionnent des vendeurs assez âgés !

Les avantages du viager par investisseurs institutionnels

L’investisseur institutionnel joue sur la loi des grands nombres en utilisant ses fonds pour contracter de nombreux viagers : il mutualise les risques. Son objectif ? Diversifier la mise de fond en achetant des dizaines ou des centaines de biens. La longévité d’un vendeur n’aura qu’un impact minime alors qu’elle est problématique pour le budget d’un acheteur individuel. Dans le viager mutualisé la relation est, de fait, moins personnelle et, pour certains, le frein lié à la morbidité (parier sur le décès de l’autre) est supprimé.

Vendre en viager mutualisé limite le risque de non-paiement. Un acquéreur-particulier peut se retrouver, presque du jour au lendemain, en défaut de paiement, exposant le vendeur a des difficultés financières. Une situation plutôt improbable pour une institution aux fonds bien gérés.

Avec le viager mutualisé, le vendeur est assuré de rester dans son logement à vie après signature de l’acte de cession. Certains organismes en plus du bouquet et de la rente prennent en charge la réalisation des gros travaux, histoire de garantir l’état du bien à terme. D’autres préfèrent verser un capital dès la signature, capital majoré au départ en maison de retraite. Une somme qui permet d’améliorer le pouvoir d’achat immédiat, de faire face à la dépendance, de mieux préparer sa succession.


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