Revenus locatifs : faire le bon choix au moment de sa déclaration

Vos revenus de locations non meublées sont imposés en tant que revenus fonciers, tandis que vos locations meublées sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes redevable, chaque mois ou chaque trimestre, d’un acompte d’impôt prélevé par le fisc sur votre compte. Votre déclaration 2021 des revenus va servir à régulariser les prélèvements à source opérés en 2020, et à calculer votre nouveau taux de prélèvement.

Pour les locations nues, le microfoncier s’applique jusqu’à 15 000 €

Pour vos locations non meublées, un régime simplifié dit « microfoncier » s’applique si vos loyers annuels n’excèdent pas 15 000 €. Vous êtes alors imposé sur 70% des sommes perçues, le fisc déduisant forfaitairement 30% de charges. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel.

Si vous relevez du microfoncier et que vos charges excèdent 30% des recettes, vous pouvez opter pour le régime réel, afin de les déduire en totalité. Une option valable pour 3 ans.

Au-delà de 15 000 € de recettes, vous relevez du régime réel

Au réel, vous devez calculer vous-même votre revenu imposable, en déduisant toutes les dépenses liées à la location : travaux d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière…

Si vous constatez un résultat négatif, il se crée un déficit foncier. Celui-ci est automatiquement déduit de votre revenu imposable, dans la limite annuelle de 10 700 €, ce qui minore votre impôt. Le reliquat éventuel pourra être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes. Une situation fiscalement intéressante, d’autant que cet avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Tous les revenus des meublés sont à déclarer

La location d’un bien meublé est une activité commerciale. Pour l’imposition des loyers, vous relevez soit du régime simplifié « micro-BIC », soit d’un régime réel d’imposition.

Le micro-BIC s’applique jusqu’à 72 600 € de loyers et permet de bénéficier d’un abattement pour charges de 50% sur vos revenus bruts. Le plafond est porté à 176 200 €, et l’abattement à 71%, pour les locations de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes.

Au-delà de ces montants, ou sur option de votre part, vous relevez du régime réel d’imposition. Ce qui vous permet de déduire l’ensemble de vos dépenses pour leur montant réel. Le déficit éventuel se reporte sur les revenus de même nature des 10 années suivantes.

Même si vous louez pour de courtes durées par l’intermédiaire d’une plateforme internet (Airbnb, HomeAway…), vos loyers sont imposables dès le premier euro. Les plateformes doivent vous informer sur vos obligations fiscales et vous remettre chaque année un document précisant le revenu généré par leur intermédiaire.

Par ailleurs, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers de meublés par an et qu’ils représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal, vous pouvez demander le statut de loueur professionnel. Il permet, notamment, de déduire sans limitation ses déficits du revenu global du foyer. Sous conditions, vous pouvez aussi être exonéré d’IFI sur ces biens.

À savoir

Vos revenus provenant d’une sous-location non meublée sont imposés en bénéfices non commerciaux (BNC), ceux issus d’une sous-location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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